Se mantiene a nivel general como segundo mercado nacional con mayor índice de ventas por nivel de población.

El sector inmobiliario sigue atravesando un periodo de gran actividad, con Málaga como uno de los protagonistas destacados de este nueva época de auge. La provincia es actualmente la tercera de España en número de viviendas nuevas vendidas (más de 6.000 en los últimos doce meses) tan sólo por detrás de los dos grandes mercados nacionales por volumen de población: Madrid, que registró casi 17.600 ventas, y Barcelona, que se quedó en 8.473, según el último informe del Colegio de Registradores, publicado estos días y correspondiente al segundo trimestre de este 2019.

La pujanza constructora de los últimos ejercicios, donde comenzaron a edificarse por fin nuevas promociones tras años de paralización casi absoluta del sector, se está dejando notar ya en el mercado de obra nueva a medida de que estas viviendas van llegando a su fase de comercialización. De hecho, la venta de casas nuevas ha aumentado en Málaga un 15% en este último año, confirmando una tónica constante de subida.

En cuanto al precio medio de la vivienda en Málaga, la escasa oferta, el incremento de los costes de construcción y los plazos requeridos para la concesión de licencias han provocado que el precio medio de las casas llegara a los 260.457 euros (2.159 el metro cuadrado), lo que supone un aumento del 20% respecto al registrado en 2017. El precio medio más elevado se encuentra en el distrito Centro, con 3.337 euros el metro, según del estudio de la consultora. Málaga capital y los municipios inmediatamente colindantes continúan siendo así «polo de atracción principal para los principales actores del mercado inversor y promotor».

En todo caso, las transacciones siguen dominadas tanto a nivel malagueño como nacional por el mercado de segunda mano, que acapara el 80% de las ventas. Así, Málaga ha vendido entre junio de 2018 y junio de 2019 un total de 31.429 casas, de las que casi 25.500 fueron viviendas usadas, según el Colegio de Registradores.

En el quinteto de cabeza

La provincia se afianza así, a nivel de ventas totales, como el cuarto polo de actividad en España, sólo por detrás de Madrid (75.513), Barcelona (56.545) y Alicante (37.585) y por delante de Valencia (30.157). Este quinteto de provincias comercializa así cerca de la mitad (el 44,6%) de las 517.400 viviendas vendidas durante ese periodo en España, según los datos de los registradores. Quedan ya, a mucha más distancia, Sevilla (18.356), Murcia (16.787), Baleares (14.916) y Cádiz (13.572).

La tendencia del volumen general de operaciones en el mercado, eso sí, se haya en una etapa de estabilización, tras años de continuas subidas. Los expertos creen además que la entrada en vigor el pasado mes de junio de la nueva Ley Hipotecaria y la propia inestabilidad política nacional pueden estar también ralentizando el mercado. El Colegio de Registradores, sin embargo, no se muestra preocupado por esta tendencia.

«De hecho, una consolidación de estos niveles es algo muy sano para el propio mercado inmobiliario en la medida que crecimientos intensos podrían generar distorsiones de mercado que posteriormente podrían pagarse muy caras, tal y como ya ocurrió en el pasado. Los factores externos al propio mercado inmobiliario, pero con influencia en el mismo (actividad económica, empleo, salarios, población…) están en una fase de cierta indefinición con respecto a su comportamiento futuro, no abundando los enfoques optimistas con respecto a lo que puede ocurrir en los próximos años. En consecuencia, el buen comportamiento del mercado inmobiliario, dentro de un enfoque de cierta cautela, entendemos que es una excelente noticia», apuntan los registradores.

La provincia malagueña ha comercializado más de 6.000 casas de nueva construcción en los últimos doce meses, con una subida del 15%

En cualquier caso, los datos ponderados a nivel general son muy propicios para la provincia malagueña, que registra entre junio de 2018 y junio de 2019 un índice de 19,07 ventas por cada mil habitantes, dato sólo superado por Alicante (20,35) y superior a los de Almería (16), Castellón (15,73) y Girona (14,85), que completan las primeras posiciones del ranking nacional por provincias (todas ellas costeras y de perfil turístico).

Entre 2014 y 2016, Málaga ostentó la primera posición en este ranking, pero en 2017 y 2018 fue ya superada por Alicante (una provincia donde el peso del turismo residencial es, al igual que en la malagueña, muy significativo) lo que en absoluto resta valor al gran ritmo malagueño de compraventas

La rentabilidad bruta media del alquiler de la capital de la Costa del Sol durante el tercer trimestre fue del 5,3%, sólo superada por Valladolid, Sevilla, Murcia, Zaragoza, Valencia y Las Palmas en el ‘top-20’ de las principales capitales españolas. Sus puntos fuertes siguen siendo su interés turístico, sus precios competitivos y la alta demanda respecto a la oferta, que reduce el riesgo de la operación.

En este contexto, pisos.com analiza el entorno inmobiliario en el marco de la celebración de la 15ª edición del Salón Inmobiliario del Mediterráneo (SIMED), que del 8 al 10 de noviembre centra en Málaga el foco del sector inmobiliario español y que espera reunir a más de 6.000 visitantes en las instalaciones del recinto ferial del Palacio de Ferias y Congresos de Málaga (FYCMA).

Rentabilidades

Así pues, durante el tercer trimestre del año, la capital de la Costa del Sol registró una rentabilidad del 5,3%, cifra que la sitúa en el séptimo puesto del ranking de las 20 principales capitales españolas y 15 centésimas por encima de la media nacional (5,15%).

La alta rentabilidad bruta que obtienen los propietarios de la ciudad por arrendar su vivienda se debe, principalmente, al elevado interés turístico de la región, los competitivos precios de compra que registra y la elevada demanda respecto a la oferta, que reduce el riesgo de la operación para el inversor.

Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, indica que “Málaga es una plaza muy interesante para invertir porque se beneficia del gran atractivo de la Costa del Sol y del elevado número de turistas que atrae mientras, a su vez, el precio por metro cuadrado para la compra de viviendas apenas supera los 2.300 euros/m2. En este sentido, la ciudad cuenta con una amplia oferta para compra y alquiler y una ubicación geográfica estratégica no sólo en la provincia sino también en toda la costa andaluza”.

En este sentido, Málaga solo queda superada en el ranking ‘top-20’ de grandes capitales españolas por Valladolid (7,06%), Sevilla (6,19%), Murcia (6,06%), Valencia, (5,93%), Zaragoza (5,91%) y Las Palmas (5,61%). La ciudad también está notablemente por encima de las dos principales plazas para la inversión inmobiliaria del país, Barcelona (4,99%) y Madrid (4,79%).

El ranking lo cierran las ciudades de Logroño (4,25%), A Coruña (4,01%) y Donostia-San Sebastián (3,81%), esta última por tratarse de la localidad más cara de España para la compra de una vivienda.

Si se amplía el análisis al resto de capitales de comunidad autónoma de Andalucía, descubrimos que la autonomía cuenta con un mercado residencial muy interesante para la inversión inmobiliaria mucho más allá de la ciudad de Málaga. De hecho, la malagueña ocupa la quinta posición dentro del ranking de las ocho capitales andaluzas, por detrás de Huelva (6,52%), Sevilla (6,19%), Almería (5,66%) y Córdoba (5,57%).

Cierran el ranking las de Jaén (5,22%), Cádiz (4,84%) y Granada (4,70%), unas cifras muy positivas para los propietarios y que se explican por el alto interés extranjero combinado con una demanda local estable y unos precios de compra competitivos.