Málaga es la provincia que más viviendas nuevas vende tras Madrid y Barcelona

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Se mantiene a nivel general como segundo mercado nacional con mayor índice de ventas por nivel de población.

El sector inmobiliario sigue atravesando un periodo de gran actividad, con Málaga como uno de los protagonistas destacados de este nueva época de auge. La provincia es actualmente la tercera de España en número de viviendas nuevas vendidas (más de 6.000 en los últimos doce meses) tan sólo por detrás de los dos grandes mercados nacionales por volumen de población: Madrid, que registró casi 17.600 ventas, y Barcelona, que se quedó en 8.473, según el último informe del Colegio de Registradores, publicado estos días y correspondiente al segundo trimestre de este 2019.

La pujanza constructora de los últimos ejercicios, donde comenzaron a edificarse por fin nuevas promociones tras años de paralización casi absoluta del sector, se está dejando notar ya en el mercado de obra nueva a medida de que estas viviendas van llegando a su fase de comercialización. De hecho, la venta de casas nuevas ha aumentado en Málaga un 15% en este último año, confirmando una tónica constante de subida.

Hace un par de meses, la consultora Savills Aguirre Newman ya comentó que Málaga, con la capital como epicentro, se había posicionado como el centro neurálgico de proyectos de obra nueva residencial de Andalucía, superando a Sevilla. «El mercado residencial de Málaga capital, que ha registrado el mayor número de ventas en España tras Madrid, Barcelona y Alicante, no ha dejado de crecer en los últimos años, muestra del gran dinamismo del sector», detalla el informe. Durante el último año, la oferta de viviendas en fase de construcción, proyectadas, terminadas o ya a la venta se concentra en los distritos de Puerto de la Torre-Teatinos (1.709 viviendas), Carretera de Cádiz (479) y Málaga Este (285).

En cuanto al precio medio de la vivienda en Málaga, la escasa oferta, el incremento de los costes de construcción y los plazos requeridos para la concesión de licencias han provocado que el precio medio de las casas llegara a los 260.457 euros (2.159 el metro cuadrado), lo que supone un aumento del 20% respecto al registrado en 2017. El precio medio más elevado se encuentra en el distrito Centro, con 3.337 euros el metro, según del estudio de la consultora. Málaga capital y los municipios inmediatamente colindantes continúan siendo así «polo de atracción principal para los principales actores del mercado inversor y promotor».

En todo caso, las transacciones siguen dominadas tanto a nivel malagueño como nacional por el mercado de segunda mano, que acapara el 80% de las ventas. Así, Málaga ha vendido entre junio de 2018 y junio de 2019 un total de 31.429 casas, de las que casi 25.500 fueron viviendas usadas, según el Colegio de Registradores.

En el quinteto de cabeza

La provincia se afianza así, a nivel de ventas totales, como el cuarto polo de actividad en España, sólo por detrás de Madrid (75.513), Barcelona (56.545) y Alicante (37.585) y por delante de Valencia (30.157). Este quinteto de provincias comercializa así cerca de la mitad (el 44,6%) de las 517.400 viviendas vendidas durante ese periodo en España, según los datos de los registradores. Quedan ya, a mucha más distancia, Sevilla (18.356), Murcia (16.787), Baleares (14.916) y Cádiz (13.572).

La tendencia del volumen general de operaciones en el mercado, eso sí, se haya en una etapa de estabilización, tras años de continuas subidas. Los expertos creen además que la entrada en vigor el pasado mes de junio de la nueva Ley Hipotecaria y la propia inestabilidad política nacional pueden estar también ralentizando el mercado. El Colegio de Registradores, sin embargo, no se muestra preocupado por esta tendencia.

«De hecho, una consolidación de estos niveles es algo muy sano para el propio mercado inmobiliario en la medida que crecimientos intensos podrían generar distorsiones de mercado que posteriormente podrían pagarse muy caras, tal y como ya ocurrió en el pasado. Los factores externos al propio mercado inmobiliario, pero con influencia en el mismo (actividad económica, empleo, salarios, población…) están en una fase de cierta indefinición con respecto a su comportamiento futuro, no abundando los enfoques optimistas con respecto a lo que puede ocurrir en los próximos años. En consecuencia, el buen comportamiento del mercado inmobiliario, dentro de un enfoque de cierta cautela, entendemos que es una excelente noticia», apuntan los registradores.

La provincia malagueña ha comercializado más de 6.000 casas de nueva construcción en los últimos doce meses, con una subida del 15%

En cualquier caso, los datos ponderados a nivel general son muy propicios para la provincia malagueña, que registra entre junio de 2018 y junio de 2019 un índice de 19,07 ventas por cada mil habitantes, dato sólo superado por Alicante (20,35) y superior a los de Almería (16), Castellón (15,73) y Girona (14,85), que completan las primeras posiciones del ranking nacional por provincias (todas ellas costeras y de perfil turístico).

Entre 2014 y 2016, Málaga ostentó la primera posición en este ranking, pero en 2017 y 2018 fue ya superada por Alicante (una provincia donde el peso del turismo residencial es, al igual que en la malagueña, muy significativo) lo que en absoluto resta valor al gran ritmo malagueño de compraventas

Los promotores se olvidan de la vivienda asequible y el precio de la obra nueva en Málaga sube un 18%

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El pasado año la ciudad registró un crecimiento del precio medio de la vivienda nueva plurifamiliar de un 18%, debido a la salida a la venta de promociones de alta gama como Málaga Towers. Este incremento situó el precio medio por metro cuadrado de la vivienda plurifamiliar en 2.425 euros por metro cuadrado, curiosamente por encima del de la vivienda unifamiliar, que está en 1.800 euros, según el informe ‘Mercado residencial Málaga’ de la consultora Savills Aguirre Newman. La oferta de obra nueva en la capital malagueña está marcada, pues, por proyectos de alto valor y por la ausencia de viviendas asequibles.

«Tras un 2019 y primeros meses de 2020 con muy buen ritmo y unos fundamentos sólidos, la actual situación ha supuesto un paréntesis en el mercado residencial de Málaga, que mantiene a corto plazo los precios en obre nueva y el interés inversor por parte de fondos nacionales e internacionales para posicionarse en el mercado», apunta José Félix Pérez-Peña, director de zona de la firma que ha elaborado el estudio. La obra nueva, según su percepción no denota «signos previsibles de bajada de precios en la ciudad», puesto que la mayoría de las promociones «ya cuentan con un alto porcentaje de unidades vendidas tras un año con buenos ritmos de ventas, y obras iniciadas o avanzadas, además de no existir zonas con sobreoferta en la actualidad».

Un informe de Savills Aguirre Newman descarta bajadas de precio este año en el mercado de primera mano, pero cree que sí se producirán en el de segunda

El responsable de Savills Aguirre Newman en Málaga y Andalucía considera que el mercado «ya se estaba estabilizando y la actual situación va a acelerar esa estabilización tras años de crecimiento sostenido de la obra nueva, controlando la producción en función de la demanda existente». Pero asegura que los inversores «mantienen el foco en residencial por la escasez de oferta y el recorrido que presenta el mercado». «El sector cuenta con mayor solidez, liquidez y profesionalización, con grandes y prometedores proyectos que a medio y largo plazo siguen suponiendo una gran oportunidad para avanzar en el modelo de ciudad en el que quiere convertirse Málaga», apunta.

El año 2019 se caracterizó por «la puesta en marcha de grandes proyectos, tendencia al alza de precios, buenos ritmos de ventas y la orientación hacía el segmento ‘prime’», según Pérez-Peña. El hecho de que algunos proyectos se dirigiesen, además, a compradores extranjeros es indicativo de los grandes cambios que ha experimentado la ciudad en los últimos años, «más abierta e internacional que nunca e integrada dentro de estrategia global de la Costa del Sol».

Precios por distritos

Por distritos, el precio medio más caro en vivienda nueva corresponde a Carretera de Cádiz, que por efecto del proyecto de pisos de lujo Málaga Towers alcanzó los 3.786 euros por metro cuadrado. Después se sitúa el Centro (3.092 euros) y Málaga Este (2.731 euros). En el otro extremo del ranking, las zonas que registraron un menor precio medio fueron Ciudad Jardín (999 euros), Churriana (1.314 euros) y Alhaurín de la Torre (1.596 euros). La consultora incluye en el estudio este municipio del área metropolitana porque considera que funciona en la práctica como un distrito más de la capital.

Por otro lado, la oferta nueva de vivienda unifamiliar se concentró en los distritos Málaga Este, Puerto de la Torre y las zonas aledañas a la ciudad, como Churriana, Alhaurín de la Torre y Rincón de la Victoria. Los precios medios más elevados se registraron en el distrito de Málaga Este (2.895 euros por metro cuadrado), Alhaurín de la Torre (1.613) y Churriana (1.488 euros).

El plazo medio de comercialización de un proyecto residencial con 51 unidades de media se situó en 2019 en 26 meses para la vivienda plurifamiliar (pisos), muy similar al de la vivienda unifamiliar, que fue de 29,4 meses. La consultora reconoce que estos ritmos se «verán influenciados» por la situación actual. «Los compradores finales se mantienen a la espera de la previsible corrección de precio que experimentará el mercado, principalmente el de segunda mano en la ciudad, en el que se prevé incremento de oferta bien por la reposición habitual del mercado pospuesta por la situación sanitaria, o por la incorporación de oferta de segunda mano por aumento de movimientos de vivienda habitual hacia la Costa del Sol o Axarquía, próximas a la ciudad y bien comunicadas pero con otro estilo de vida tras el estado de alarma», apunta el estudio, que por otra parte considera que la puesta en marcha de la iniciativa pública para la tramitación de licencias «puede en el medio y largo plazo ayudar a los promotores a acortar plazos de inicio/entrega influyendo positivamente en la comercialización».

Málaga es la séptima capital de España más atractiva para los inversores de alquiler residencial

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La rentabilidad bruta media del alquiler de la capital de la Costa del Sol durante el tercer trimestre fue del 5,3%, sólo superada por Valladolid, Sevilla, Murcia, Zaragoza, Valencia y Las Palmas en el ‘top-20’ de las principales capitales españolas. Sus puntos fuertes siguen siendo su interés turístico, sus precios competitivos y la alta demanda respecto a la oferta, que reduce el riesgo de la operación.

En este contexto, pisos.com analiza el entorno inmobiliario en el marco de la celebración de la 15ª edición del Salón Inmobiliario del Mediterráneo (SIMED), que del 8 al 10 de noviembre centra en Málaga el foco del sector inmobiliario español y que espera reunir a más de 6.000 visitantes en las instalaciones del recinto ferial del Palacio de Ferias y Congresos de Málaga (FYCMA).

Rentabilidades

Así pues, durante el tercer trimestre del año, la capital de la Costa del Sol registró una rentabilidad del 5,3%, cifra que la sitúa en el séptimo puesto del ranking de las 20 principales capitales españolas y 15 centésimas por encima de la media nacional (5,15%).

La alta rentabilidad bruta que obtienen los propietarios de la ciudad por arrendar su vivienda se debe, principalmente, al elevado interés turístico de la región, los competitivos precios de compra que registra y la elevada demanda respecto a la oferta, que reduce el riesgo de la operación para el inversor.

Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, indica que “Málaga es una plaza muy interesante para invertir porque se beneficia del gran atractivo de la Costa del Sol y del elevado número de turistas que atrae mientras, a su vez, el precio por metro cuadrado para la compra de viviendas apenas supera los 2.300 euros/m2. En este sentido, la ciudad cuenta con una amplia oferta para compra y alquiler y una ubicación geográfica estratégica no sólo en la provincia sino también en toda la costa andaluza”.

En este sentido, Málaga solo queda superada en el ranking ‘top-20’ de grandes capitales españolas por Valladolid (7,06%), Sevilla (6,19%), Murcia (6,06%), Valencia, (5,93%), Zaragoza (5,91%) y Las Palmas (5,61%). La ciudad también está notablemente por encima de las dos principales plazas para la inversión inmobiliaria del país, Barcelona (4,99%) y Madrid (4,79%).

El ranking lo cierran las ciudades de Logroño (4,25%), A Coruña (4,01%) y Donostia-San Sebastián (3,81%), esta última por tratarse de la localidad más cara de España para la compra de una vivienda.

Si se amplía el análisis al resto de capitales de comunidad autónoma de Andalucía, descubrimos que la autonomía cuenta con un mercado residencial muy interesante para la inversión inmobiliaria mucho más allá de la ciudad de Málaga. De hecho, la malagueña ocupa la quinta posición dentro del ranking de las ocho capitales andaluzas, por detrás de Huelva (6,52%), Sevilla (6,19%), Almería (5,66%) y Córdoba (5,57%).

Cierran el ranking las de Jaén (5,22%), Cádiz (4,84%) y Granada (4,70%), unas cifras muy positivas para los propietarios y que se explican por el alto interés extranjero combinado con una demanda local estable y unos precios de compra competitivos.

La llegada «masiva» del inversor inmobiliario impulsa un nuevo ‘boom’ en la Costa del Sol

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El mercado inmobiliario andaluz está en el punto de mira de inversores nacionales e internacionales, con una creciente demanda en la Costa del Sol, que este año mantendrá la tendencia al alza con la obra nueva como uno de sus principales incentivos. La mejora de la economía, las condiciones de financiación, la elevada rentabilidad del alquiler y la reactivación de nuevos proyectos confirman así un nuevo ‘boom’.

Esta es una de las conclusiones del informe de mercado 2018-19 elaborado por Engel & Völkers, que también destaca que si hasta ahora el crecimiento se había producido de forma desigual desde el punto de vista geográfico, a partir de este año el aumento de compraventas y las subida de precios se extenderá a la mayoría de las localidades ‘premium’ del litoral andaluz.

En este sentido, la directora de operaciones y expansión de los Metropolitan Market Center y la red de franquicias de Engel & Völkers en España, Portugal y Andorra, Constanza Maya, prevé «un incremento más moderado tanto en precios como en volumen de transacciones para 2019 en el entorno del siete al diez por ciento».

Málaga, una de las revelaciones

«La capital de la Costa del Sol, ha sido una de las grandes revelaciones de 2018, tal como adelantábamos en el informe de mercado de 2017-18. Su amplia oferta cultural, una innovación constante, un fuerte tejido empresarial y una sólida red de infraestructuras han situado a Málaga en el objetivo de muchos inversores inmobiliarios», ha sostenido Maya.

La obra nueva ha resurgido con fuerza en los últimos años en la Costa del Sol. Así, han precisado en un comunicado que en un mercado en el que los compradores foráneos acaparan el 60% de las operaciones, los precios han alcanzado en 2018 una media superior a los 3.000 euros por metro cuadrado en Málaga capital impulsadas por los precios alcanzados en La Malagueta, el centro histórico y Limonar, las zonas más solicitadas de la ciudad.

Esta llegada masiva del inversor internacional en busca de una segunda residencia ha disparado el precio máximo en zonas del centro hasta los 8.000 euros/m2 que han llegado hasta los 9.000 euros/m2 en La Malagueta, ha apostillado.

«Su ubicación en primera línea de playa y la escasez de suelo provoca un desajuste entre oferta y demanda que dispara el precio, principalmente en las direcciones más demandadas como los paseos de la Farola, de Reding y el Paseo marítimo Ciudad de Melilla», ha añadido Maya.

Marbella

Precisamente, Marbella, «oasis inmobiliario sinónimo de lujo internacional», ha resurgido como destino de inversión tras unos años de parálisis «dando paso a más clientes españoles y cambiando la nacionalidad de los internacionales, que acaparan más del 80% de las compras».

En concreto, hay una mayoría de europeos llegados de Alemania, Suiza, Bélgica, Holanda, Francia, Reino Unido y países escandinavos, los clientes han rejuvenecido su perfil demandando una nueva tipología de vivienda.

Las villas modernas, preferiblemente de nueva construcción, con las últimas tecnologías en domótica, suelos radiantes, otras comodidades como ascensor, sala de cine, spa, cocina de planta abierta son las más solicitadas. Todo ello en grandes superficies y amplios jardines donde se valoran especialmente las vistas al mar y la cercanía a campos de golf.

Las propiedades de lujo en Los Monteros, Río Real Playa y en urbanizaciones como Las Chapas no bajan de los 10.000 euros/m2, en línea con zonas como Puente Romano, Sierra Blanca o Guadalmina Baja, seguidos muy de cerca por Puerto Banús, Nueva Andalucía, La Zagaleta o Benahavís.

Engel & Völkers ha comenzado a operar en 2018 en Benalmádena y Mijas por su gran potencial inmobiliario. La variada oferta con un amplio abanico de precios y la calidad de sus infraestructuras e inmuebles los han situado como los pueblos más solicitados como destino vacacional del litoral malagueño.

Puerto Marina y El Higuerón configuran la oferta más exclusiva de Benalmádena, donde se ubican las direcciones más valoradas por los compradores con precios medios superiores a los 3.000 euros/m2. Por su parte, el apetito inversor por el conjunto histórico artístico de Mijas, que ha doblado su población en la última década, ha disparado los precios hasta niveles de 8.000-9.000 euros/m2 en las zonas de Calahonda, Atalaya y Cala de Mijas.

Alquiler de larga estancia

El mercado del alquiler en Málaga ha registrado un fuerte impulso en la ciudad debido a una oferta muy por debajo de la demanda que, para 2019, se prevé que aumente. La razón de esta mayor oferta se encuentra en que muchos propietarios vuelven a arrendar sus casas por largas temporadas en lugar de optar por el alquiler vacacional.

El precio medio de alquiler de una vivienda oscila dentro de un rango entre los nueve y 12 euros el metro cuadrado, si bien y tal como ocurre en la compraventa, hay direcciones en el centro y La Malagueta como la calle Larios y el paseo marítimo Ciudad de Melilla, respectivamente, que alcanzan los 15 euros/m2. También entre los clientes, la tarta se reparte entre el 60 por ciento de extranjeros frente a un 40 por ciento de españoles.

Inversión Inmobiliaria en Málaga

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Nuevos incrementos de obras nuevas, explican las claves de la hermosa y paradisíaca Costa del Sol para optar por comprar o alquilar viviendas.

Buenas razones para invertir en Málaga

El auge del mercado inmobiliario en las regiones costeras de España y el incremento de las construcciones, después de la burbuja creada en 2007, se deben a la recuperación del sector.

Toda la Costa del Sol día a día se consolida como demanda de ventas, tanto de pisos en las urbanizaciones, como de casas, chalets, locales y propiedades en general.

Desde fuera de España se valora al alza esta zona con hermosas playas y clima cálido, experimentando significativos aumentos por la reactivación económica del ambiente hostelero. Ante ello, muchas consultoras inmobiliarias presentan un análisis favorable desde el año 2015 en la Costa del Sol.

El mercado residencial ha crecido con las obras nuevas en más de un 35%, recuperándose hasta llegar a un 4,91% con un mayor número de viviendas que se ofrecen y compran, respecto a períodos anteriores.

El comportamiento de los compradores internacionales, especialmente los británicos, seguidos por Suecia, Francia, Bélgica y otros países europeos alcanza el 15,6% y Rusia demanda cada día más las propiedades de esta región del sur de nuestro territorio.

Estepona y Marbella son los municipios elegidos como referentes de la gestión urbanística, representan un área de influencia de notable interés.

¿Por qué aumentan las promociones de viviendas?

En la Costa del Sol crece de forma constante la oferta de compra y alquiler de pisos o viviendas unifamiliares, comercializándose en la actualidad un 69% de las promociones nuevas.

Tendencias positivas respaldan el crecimiento de las segundas residencias en la Costa del Sol, mientras años anteriores era reducida.

Muchos turistas eligen esta zona costera para descansar y relajarse en un ambiente ideal con temperaturas cálidas todo el año, excelente gastronomía, valores históricos y culturales, festividades, exposiciones, festivales internacionales, entre otras alternativas que convierten en el lugar perfecto para establecerse comprando bienes raíces.

En la recuperación inmobiliaria Marbella y las poblaciones vecinas van por delante y el 80% de los extranjeros invierten en estos ambientes, frente al resto de España.

Estabilidad y precios bajos entre el 10 o15%, siguen por delante respecto a la media nacional con precios competitivos para una inversión segura.

¡Proyectos constantes atraen financiación e inversiones a este mercado y se posiciona como la mejor zona para inversores extranjeros o españoles!

Málaga, una de las provincias llamadas a relanzar el mercado inmobiliario tras el coronavirus

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Málaga era uno de los referentes del mercado inmobiliario cuando la llegada del COVID-19 frenó uno de los principales motores de la economía española. Con casi 30.000 viviendas vendidas en 2019, según los datos del Colegio de Registradores, se colocaba en cuarta posición del mercado por detrás de Madrid, Barcelona y Alicante. La misma fortaleza mostraba la obra nueva en Málaga, donde también alcanza el cuarto puesto.

En general, y pese a la ralentización observada en algunas zonas, el año se inició con buenas perspectivas para el mercado inmobiliario español. El primer trimestre se cerró con un incremento interanual en el precio nacional del 2,5% (1.383 €/m2), según los datos del Informe IMIE elaborado por Tinsa. Sin embargo, la crisis motivada por el COVID-19 ha cambiado el panorama y causará en los próximos meses una caída de la compraventa de viviendas y de los precios aún difícil de cuantificar.

La fortaleza del mercado inmobiliario en Málaga antes de la crisis del coronavirus coloca a la provincia en una situación inmejorable para ‘tirar del carro’ una vez que el sector del ladrillo comience su recuperación tras el parón de estas semanas.

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